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房地产2根“柱子”断了!8月起楼市或迎降价潮,央行封死炒房路

虽说黑天鹅事件当头,但今年以来,房地产在经历一轮大冷大热之后,变得更加扑朔迷离了。尤其是活久见的火爆市场,一会是数万人抢几百套房,一会又是千万豪宅被秒光,难道现如今除了房子,人生就没其他追求了吗?

轻描淡写的一问,显然道出了中国人“唯房至上”的荒谬爱好。而且平心而论,购房者对房子的热情,丝毫没有随着风波影响而消失。那么问题来了,这些疯狂买家到底哪来的? 近日,贝壳研究院根据上半年32城二手房交易中非本地客源比例展开研究,发布城市移民指数报告,值得注意的是,获得的指数指数越高,说明外来购房客户占比越高。

分城市来看,深圳、东莞、厦门的移民指数分别居一线、新一线、二线城市首位,而网红城市杭州,省外客源也拉起了半边天,占到比达到53%。在房说道君显然,之所以上半年杭深莞会这么火,大部分购买力都来自于全国各地。比如说一下,这些城市本来地方就这么大,全国的购房者忽然一挟而至,楼市能不冷吗?

但是,如果你仔细品品,还能发现一个趋势:人口流入速度和楼市升温基本相符

近几年,几乎所有城市都把“抢人”当作第一要事。国家层面,全面限制大城市落户容许落地;地方层面,从争高学历人才到抢走年轻劳动力,使得抢人大战愈发白热化。据2019主要城市人口增量十强,珠三角占有3席(广州、深圳、佛山),长三角2席(杭州、宁波)、成渝圈2席(成都、重庆)、中南1席(长沙),西北1席(西安)、中原1席(郑州)。

之所以人口势头增长强劲,首要原因在于这些城市经济、产业和营商环境的崛起。以广东为事例,2015-2019年,广东已经连续5年新增人口多达百万人,其中超强8成人口增量来自珠三角。据国家统计局数据,2019年全国房地产开发投资132194亿元,广东、江苏、浙江三省房地产投资总计值均超万亿元,其中,广东以15852.16亿居于榜首。

显然,人口流动为房地产的崛起获取了强大承托。但长期来看,房地产最核心的推动力量是年轻人,或者说劳动力人口,老人的住房需求一定很弱于年轻人。

人口流向方面,大城市的学区、医院、工作供应太过匮乏,吸引了越来越多的人口,而大量热炒的中小城市,持续流入现象不容忽视。同时,我国15-64岁的劳动年龄人口在2013年超过10.06亿的最高点后,倒数5年出现负增长,平均值每年减少近200万。据梁中华测算,在2028年-2039年间,我国劳动年龄人口年均增加量将多达1000万。

出生率方面,卫健委在6月公布的一组数据:2019年出生人口1465万人,二孩及以上孩次占比为59.5%。也就是说,在2019年的新生儿里,二胎数量占到比近6成,而年轻人对生孩子越来越敌视。不仅如此,人口出生率从1988年开始就持续走低,即便是放开二孩后,2016、2017倒数两年的新生儿数量反弹,但2018年开始又很快上升。

根据国际经验,城镇化的第1个拐点是30%,进入快速发展阶段。第2个拐点是70%,随后人口进城速度就不会上升。特别是目前我们的城镇化率已经超过60%,距离70%的天花板日益接近。总之,劳动力越少,老百姓提高置业、刚须要住房的市场需求也会越少,那些老旧家属院、远郊楼房、洋房,很难再找到适合的接盘者。

此外,还有一组数据值得重视

据中国发展基金会公布的《中国发展报告2020:中国人口老龄化的发展趋势和政策》。报告预测中国将在2022年左右进入老龄社会,届时65岁及以上人口将占总人口的14%以上。

房说君指出,虽然老龄化是难以避免的大趋势,但如果有年轻人口涌进,那一切都不是问题。然而,除了粤苏浙等常年有人口流入外,不少区域正同时面对着出生率下滑、老龄化激化和人口外流的三重困境。可想而知,没了“后继力量”,绝大部分城市的房子都是“烫手山芋”,只有极少部分的大城市,在稀缺的教育、医疗、产业等作用下,依旧是“香饽饽”。

另一方面,热钱流向楼市的路,已经被封死了

自高层会议之后,“经济内循环”的词完全火了。但光看字面,很多人还不太理解,以为要做闭关锁国那一套?其实,所谓的内循环,是基于今年的特殊时期,各行各业都遭受到不同程度的打击的情况下,希望依靠国内消费来夹住市场。但是,光有政策并过于,问题是人们得有钱人。

到底,今年央行降准降息的力度都超出历史记录,4-5月的M2增长速度都超过了两位数以上,但是热钱流向楼市的路,已经被关上了。一来据国家统计局数据,上半年全国居民人均可支配收益15666元,扣除价格因素,实际上升1.3%。除了口袋里的钱变低了,不少背着房贷的人,都不敢只能消费。

这一点,我们可以从易居研究院统计资料的2019年50城房价收益比看到,在国际标准6-8之下,深圳的房价收益于多约35.2,即便排位最末尾的长沙,都有6.4。再者,自部分热点城市经常出现短路氛围以来,央行货币政策渐趋谨慎,4月底至今LPR已经连续3个月未不作调整。

同时,7月就有深圳、杭州、宁波、东莞等6城相继放宽调控政策,限购、限售、限贷纷纷搬上台面,要在房价领涨的城市里,必要打掉炒房客的投机市场需求。不过细心想想,楼市“遭到毒打”,谁才是罪魁祸首?不仅仅是炒房客,最主要的原因,还是“低廉的钱”。

因此,要实现内循环,必须让老百姓的钱包鼓起来,还要保证大家会被上涨的房价折断家庭,在这一波氛围收紧中,高层明确提出加强监管,防止资金“空转”套利,目的就是为了控制房价下跌的势头,让投机者知道,这些便宜的钱和买房绝对无关。

房说道君有话说,总之,接下来的房价不有可能像过去十年那样下跌了,只要在合理区间,就会相安无事。当然了,房价上涨也有人怨,跌也有人怨,两头都不亲近。

但就目前的趋势,8月起楼市大概率会迎来降价潮,且不说房地产的“人口”和“货币”2根柱子已经倒了,21世纪经济报导此前的统计资料,今年开发商的到期债务约在1.46万亿,从8月开始,将逐步超过年内最大单月债务额度。

这么多负债,充足说明他们只能通过加快卖房来还钱,而唯一办法就是降价。综合来说,对于刚须要群体而言,房企降得越多,买家的话语权就越大,可以说道是不折不扣的好事。

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