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威海楼市乱象:新房价格高于二手房3倍 看房团被中介忽悠

威海楼市乱象:新房价格低于二手房3倍 看房团被中介忽悠

第一财经   2020-10-17 09:13

[概要] 网轰山东威海乳山市的海景房每平方米只卖1000元,这个价格让人很难和海景房挂钩,甚至不及很多偏远的中西部小县城。

近日,网爆山东威海乳山市的海景房每平方米只买1000元,这个价格让人很难和海景房挂钩,甚至不及很多偏远的中西部小县城。威海海景房https://www.fang.com/news/2020-10-17/37527638.htm房价的真实情况到底如何?

十一假日期间,第一财经记者驱车回到乳山银滩。一路上,多处荒败斑驳、无人住进的“别墅”映入眼帘,防水、墙皮修缮的店铺显眼地林立在路旁。走出最靠近银滩的大庆路一条街,除了热热闹闹的海鲜炒菜馆,间隔几米就有一家房屋中介的门头,门口、墙面上贴出了密密麻麻的二手海景房的销售信息。

“今年以来https://www.fang.com/news/2020-10-17/37527638.htm房价明显暴跌,做生意很不好做到。卖房的房主不少,疫情影响不知道啥时候过去,有些岁数大的人也不不愿来了,有些人生意不景气,急着银子想要把房子买了套现,但是来打听想要买房的人比往年少多了。” 在银滩做房屋中介十来年的王东北告诉他第一财经记者。

对于网传的10万元将近卖到一套海景房的情况,王东北认为这并不具备参考价值,“房子价格显然在暴跌,但市场平均价大约在3000元,那些标着1000元一平方米的房子,要不就是阁楼,要不就是车库改为的。”王东北说道。

海景房为何卖出“白菜价”

王东北在银滩做到海景房中介已经有13年时间。他告诉他第一财经记者,目前在银滩周围活跃着1000多家中介,大家常常互通有无。在房价下跌的年景,王东北通过低买高卖的方式,一套房子可以赚到上几万块钱,但随着今年房价的下跌和市场的清淡,他去年缴的几套房子不得不赔钱甩卖。

“我去年以33万的价钱缴了一套6楼的电梯房,房龄10年,88平方米精装修,当时市场价是36万元。原房主来自江苏,买来投资的,一次没住过。我低价收了,没想到今年即使降价到30万也很难买。”王东北说。

王东北现在手里已经有十多套房子,随着海景房行情的走跌,他急于把手上的房子卖出几套。

“我们缴房子借的钱都是有利息的,现在卖是亏一万两万,如果再有几个月没有卖出去就越亏越多。”王东北说道。

王东北告诉他第一财经记者,10年前,银滩的房价已经达到了每平方米4000多元,过了这么多年,房价没贬值反而跌价,不少卖海景房作为投资的人熬不住了,开始卖房。

数据显示,乳山银滩9月份二手房均价为每平方米3940元,二手房最低价格为每平方米2000元。

根据王东北的理解,2017~2018年是乳山银滩房价上涨得最快的时候,2019年基本维持前面的价格,但今年以来房价开始暴跌,一路跌去了这几年的涨幅。

除了王东北外,多家位于银滩的房产中介都告诉他记者,今年的光景不好,几乎赚到不来钱。

早在2003年,大庆油田最先回到银滩开发海景房。随后,越来越多的开发商投入到银滩的房地产开发,2007年至2010年是乳山房地产发展的巅峰。

据不完全统计资料,在银滩纵深3公里、延绵20多公里的海岸线上密密麻麻建造了200多个小区,每个小区较少则有将近十栋房子,多则将近百栋房子,几乎一个小区就是一个开发商。王东北说道,银滩的房子实在太多了,明确多少套没人统计过。

十七年前,在银滩研发之初,来自山西太原的周广平就曾跟着看房团的大巴来到银滩看房。

“那时候银滩刚开发,环境还没有现在好。当时房子一平方米只卖1000多元,11万元就可以买套房。”周广平告诉第一财经记者。

当时团里买房的人不算少,但比较理性的周广平当初并没杀掉。“那时候虽然房价较低,但当时的工资也低。团里那些当初买了房的人谈不上投资顺利。”周广平指出。

已经退休的周广平在今年的十一假期带着老伴再次回到了银滩,这次,他想为自己和老伴张罗一套海景房来养老。

“我认为乳山的房子不具备投资价值,但这边的环境好、空气好、负氧离子低,对一些慢性疾病有好处,每年来住几个月,赶海、游泳、钓鱼,生活成本也低,虽然不是刚性需求,但对养老蛮适合的。”周广平说明他为何自由选择在乳山养老。

看房团的秘密

记者在威海探访海景房时找到一个颇为怪异的现象,在威海,翻新、房屋状况都不俗的二手房大约为每平方米3000元左右,而新房均价1万左右,一手房和二手房价差很大。

周广平告诉他第一财经记者,这其中的重要原因是,新房和二手房面临的客户群体是不一样的。新房主要面临的是开发商的组织的“看房团”,二手房主要面对的是到沙滩来玩游戏的散客。

“跟着大巴车免费看房、游玩,每天的行程都决定得死死的,看房团根本没时间接触当地人,没机会理解当地的二手房价格,销售一忽悠,不少人就不禁下手了。理智一些的人,他会自己再来想到二手房的价格。”周广平说。

记者在威海一新开楼盘门口,找到一辆来自江苏的看房团大巴车,销售正在给团员介绍新散户的海景房,这一海景房的平均售价已经达到每平方米1万元。

周广平也有过多次跟着看房团旅游、看房的经验,他认为,买房子首先要明白自己的市场需求,海景房虽好,但如果没真正寄居的需求,买到的可能是一块烫手的山芋。

“你以为是免费旅游,如果你回来团里买房了,这可能是你这辈子不吃的三高的一顿饭,跪的三高的一次飞机。”周广平说道。

来自郑州的王秀娟阿姨5年前跟着看房团到山东龙口旅游,在推销下花了35万元在龙口东海买了一套70平方米的小两房,房子装修下来总共花了40万元左右。可后来因为要看孙子,她根本没有时间去寄居,只住过一个春节。

“冬天过去寄居时,也没有暖气,冷得要命,放在那也没啥用,现在30万元的价格悬挂了两年也没人要。当年憧憬未来的退休生活,如今是花钱买了个苦恼。”王秀娟说道。

王秀娟认为房子难卖的主要原因是二手房市场供大于求,无论是在乳山还是龙口,超过八成的海景房被外地人买走,不供暖、配套设施不行、潮湿、远离市中心等,即使海景房比当地普通住房便宜不少,当地人也不愿自由选择海景房。

外地人买海景房的目的一是为了投资,二是为了养老。中介告诉他第一财经记者,整片海景房夏天入住率大约50%,冬天的入住率大概只有10%。老年人每年像候鸟一样迁徙,通常是五一前后来到海景房,十一之后离开,加之大量的投资性购买海景房,最终造成海景房一到冬季就变成“鬼城”、“空城”。

实际上,近年来政策不断引领房地产市场回归居民自寄居市场需求,“房住不炒”“大位地价、大位房价、稳预期”“不将房地产作为短期性刺激经济的手段”的政策相继出台,沦为接下来楼市发展的风向标。

而怎么看一个地方的房子否适合投资?周广平以他多年看房买房的经验,总结了三点:一看经济;二看人口流动;三看地理位置。周广平指出,威海地理位置和环境不错,但经济发展和人口流动都不行。

根据恒大研究院发布的《中国人口大迁移的新趋势》,从人口流动情况来看,近4年人口流出都市圈主要分布在东北、山东半岛、京津冀等地区。

“长期而言,房价涨跌与人口流动方向相一致,经济基本面好、人口流入地区的房地产市场更有潜力。” 专家告诉第一财经记者。

“城市要推崇通过发展产业吸引更多外来人员流入,以卖地和过度研发房地产的方式只能获得一时的成绩,确实需要时建议自由选择一处展开集中研发,而不是沿着海岸线过度和漫无目的地研发。通过集中研发,需要形成更好的产业和旅居新城,真正带动人气的挤满。” 专家提醒道。

(王东北、周广平、王秀娟系化名)

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