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分析总结完全国楼市后,易涨区域和项目都是这两大特点

本文来源:大胡子说房

2020年,一场突如其来的疫情黑天鹅,把一切的常规和安静都超越了。

一季度GDP创历史性的负增长,同比-6.8%,具体到行业,像旅游、餐饮等被相当严重冲击,房地产也有那么一个月是关门停业,整个交易被封冻的。

但是很快,众志成城之下,我们打赢了这场战疫,随着而来的,经济和各行各业也获得不同程度的恢复。

有一个非常明显的现象是,房地产是衰退得最快的那个。在过去的1-8月份,关于房地产的三个核心数据,同比去年几乎差不多都变为了正数,销售额同比-2.1%,销售面积同比-5.8%,开发投资额3.4%。

在如此大冲击之下,房地产行业还能完全恢复得如此之快,不得不说道房地产的坚强性,还有对中国经济夹住的重要性。

与此同时,我们也得关注一点,楼市分化在2020年也显得愈加明显。

火热的城市,比如深圳、东莞、杭州、成都,洛阳,唐山、银川等,覆盖面积一二三线城市,这里有半年房价涨幅超强20%,有万人摇号买房,也有房价连续涨幅54个月的。

而冷清的城市,比如北京、青岛、天津、郑州、济南、贵阳等,有房价从2年前一直调整到现在的,有一直阴跌好比的,有上半年被显著冲击导致销售下降的。总之,楼市冰火两重天的情况在首演着。

冷清的楼市各有各的原因,因为城市价值面本身不强,比如贵阳;因为调控太严苛的,比如北京;因为产业升级不做到造成经济低迷的天津,等等。。。

但是,那些火热的城市,尤其是当我们深入分析到明确的板块的时候,我们找到了房价下跌、火热的两大核心原因:高新产业支撑、地铁的规划和通车。

一个城市的高新产业聚集区,往往就是房价下跌领头羊。往大说道,高新产业代表了这个城市的未来和高度;往小说,高新企业里面的员工,就是这个城市最具购买力的人群。

深圳,以高新园为核心的南山,深圳的新硅谷光明,是今年深圳房价上涨的代表,尤其是光明,有项目已经卖到7万/方,有项目的摇号中签率斩了深圳楼市历史的新高;

东莞,以华为为核心的松山湖,华为在2018年搬了松山湖,2年时间,松山湖不仅沦为了东莞产业升级的核心高地,其房价也沦为了东莞的标杆,好些个项目已经破5万/方;

杭州,阿里巴巴新的总部所在地,未来科技城,也是上半年杭州楼市最火热的板块之一,那个6万人鼓号的神盘就在此地。中国第一独角兽蚂蚁金服启动上市计划,传闻要问世5000个千万富翁。真不好说道,阿里巴巴不会把未来科技城的房价带上向何种未来?

类似的还有,成都,以高新技术为核心的高新南区;广州,互联网公司的总部及分总部聚集地的琶洲。。。。。以上这些区域,都是这些年这个城市房价下跌最凶猛的代表。

高新产业聚集区,不仅是这个城市的房价下跌启动机,也是这个城市房价的天花板。所以,买房一定要回来高新产业回头。

关于地铁。1863年,第一条地铁问世在英国伦敦。从此,这个交通神器在全球通约。而我们中国,虽是后起之秀,但目前早已是地铁轨道里程的遥遥领先者。

从居住于的角度,地铁极大的提高了城市的市内交通效率;从政府的角度,地铁不仅缓解了交通压力,在财政方面提供了更大的助力。地铁规划一国家发改委,周边的土地就可以火速的溢价拍卖。所谓的地铁一通,黄金万两,实际上是地铁一规划就黄金万两。

城镇化高速发展下,近些年,很多城市都在快马加鞭的申请人地铁修筑。而这一批楼市涨幅明显的三线城市,常州、南通、洛阳、徐州等,其房价火热的背后,一个很核心的原因,就是地铁的规划和通车。

徐州,淮海城市群大哥,今年2月份被一次性批复了4条地铁线路,7月房价同比下跌11.6%,房价至今已经倒数下跌了54个月。

洛阳,曾经的洛阳纸贵,变成当下洛阳房贵。作为目前我国中西部地区唯一获批建设地铁的非省会城市,有两条地铁将在明后年运营,洛阳这两年的房价涨幅,比省会郑州还低。

南通,去年房价涨幅最厉害的代表,究其原因,可能和上海第三机场计划在南通选址有关。但我认为它的地铁给它助力不少,传闻南通地铁2号线是未批先辟,可见南通对地铁的重视和解读程度。

还有常州、无锡等,这些城市的房价上涨,地铁都给了很大的助力。

我们做过研究仔细观察,地铁对房价的促进,一般不会反映两个阶段:一个是在地铁规划批复后,一个是地铁正式开通后。

以深圳举例,就在昨天,被最低官网国家发改委了4条分别伸延至东莞、惠阳的地铁,几乎可以意识到,接下来地铁所规划之处,东莞的长安、塘厦和凤岗,惠州惠阳,将会有一波明显房价上涨;

而刚刚通车地铁6号线的光明,虽然在714史上深圳最严调控之下,光明大概率还会逆势向上。

地铁的规划或开通,是一个城市或区域房价上涨的催化剂,也是一个城市或区域楼市持续活跃的生命线,买房一定要回来地铁走。

高新产业的聚集,地铁的规划和通车,成为了近些年,一个城市或区域房价上涨非常核心的两大因素。

有一个区域,极致的合乎以上两大因素,所以上半年的楼市呈现出了异常的热度。未来在高新产业的不断落地、成熟期,在更多地铁开通下,楼市将迎来更大空间,它就是深圳楼市上半年的明星区域——光明新区。

到底,就是那个摇号中签率斩深圳新低的地方。

光明区,是丑小鸭变白天鹅的典范。过去更多是农田、山地,因为深圳一路向西的战略,光明新区借着较好区位,实现了华丽的转身。即是深圳北部最核心的智造基地,又是大湾区内广深港科技走廊的核心节点。

19年8月18号,在《中共中央、国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》的文件中,明确以深圳居多阵地建设综合性国家科学中心。自此,深圳成为继上海张江、合肥、北京怀柔之后的第四个国家科学中心。

而在深圳市政府的最新规划中,光明新城的全新目标和定位是打造出“世界一流科学城和深圳北部中心”。作为深圳综合性国家科学中心的集中于支撑区,光明从市级战略一跃成为国家战略,实现了一个质的转变。

光明科学城有两大核心功能定位,科教融合集群和产业转化区

【科教融合集群:世界一流科学城,产学研链条逐步完善 】

中山大学、中国科学院深圳理工大学已经选址落地光明,将按照世界一流大学标准建设校区,为光明带给大量高层次人才,致力于基础科研及高精尖产业的研究。

诸如脑仿真与脑解析、制备生物学、精准医学影像、空间引力波、材料基因组、空间环境与物质作用产业,院校创新资源核心区,为光明发展奠下了较好的科研基础,也将加速产学研一体化的历程,减缓光明高新技术产业发展的步伐。

【产业转化成区:引领产业汇集,企业云集,高新人才汇入】

光明重点发展3大主导产业(新一代信息技术产业、新材料产业、新能源产业),4大新兴产业(新材料、人工智能、生物与生命健康、文化创意)。以华星光电、欧菲光、普联技术、正威国际集团为代表的上市企业均已落户光明。

据政府文件的透露,微软公司还将在此打造出第二总部基地,大疆无人机的总部基地、腾讯的研发总部都有望落户于此。

光明的产业正在加快布局和兑现,未来这里将会有大量的顶尖科研企业,更有大量的“三高人群”,一大批高知人才在光明工作和生活,给光明带给大量的高端购买力;

产业在兑现,地铁也来了。

8月,深圳地铁6号线通车,光明终于告别都无地铁时代。这是一条从福田中心发出,连接深圳北站、光明新城,还有西部组团的地铁线,给光明带给很大的活力和上下班便捷。

其次,和光明涉及的,还有一条开建的地铁13号线也非常有一点大家关注。这可是一条高科技含量地铁线,怎么解读?因为它把后海总部基地、科技园、光明新城连接起来了,而且将来还要延伸到松山湖。

该线路预计在2023年通车,将会把科技园、后海的很多科技白领的置业市场需求转移到光明,给光明的楼市注入大量的购买力。

在地铁的开通之下,光明的交通得到转变升级,通过地铁将不会从市区导入大量的购房人口,光明的楼市空间将不会越来越大。

深圳买房的大方向,一定是跟着高新产业回头,回来西部发展战略走,所以光明绝对是深圳置业最值得推崇的区域之一。

而落在操作者层面,在深圳买房,必须要重点关注3个因素:地铁、学区、品质。据调查,深圳78%的购房者最关心的就是地铁和学区,作为超级交通堵塞的一线城市,地铁是大部分白领上班的刚须要交通工具。

而每年有几万小学缺口的深圳,能正常读书都变得是个奢侈的事情,何况如果你还想有优质的学区呢?深圳这些年房价的真相是,优质的学区房一直在涨。

同时,在住房改善时代,大家对项目的品质也越来越推崇。

所以,如果一个项目需要同时满足这3点:地铁上盖、优质学区、高端品质,那绝对是超强优质匮乏项目。

电建地产洺悦府,中国电建地产集团在深圳打造的标杆力作,就符合以上这3大因素,非常难得。

首先,电建地产洺悦府是当下光明为数不多的近地铁项目,项目离地铁6号线凤凰城站仅400米,而凤凰城车站又是6号和13号地铁线的交汇点,光明区绝对的交通枢纽,可以想象未来这里的人流量会有多大。

项目附近其实就是光明区政府所在地,如此地段,也不难理解为何这里决定有双地铁了。

同时,400米内还可以去到新区的核心商圈,光明广场;可以去到城市的绿肺公园,光明新城公园。不管是交通出行,休闲娱乐购物,公园散步,都能非常方便的实现。

其次,关于学校。项目周边有4所名校,深圳实验学校(光明部)、深圳市光明小学、深圳市光明中学,凤凰小学,从小学到高中,15年一站式优质教育都可以在家门口已完成,非常便利。

最后,关于项目品质。从设计上说,这个项目称得上上今年能让我可以用惊艳二字来形容的其中一个。整个项目的外立面用的是顶级豪宅玻璃幕墙+铝板的设计,采光通风效果绝佳的同时,又非常美观时尚,像艺术品一般,看著都是一种享受。

两梯四户,较低密度的梯户比,但同时又能做出独门入户的设计,真的非常少见。项目实际上还有很多加分项,高贵的入户大堂设计,超强1:1的车位比,无接触式的智慧社区等等,都能看出电建地产集团在该项目花费的心血和用心程度。